Regulation 3 Urban Area Building Bye Laws – 2025

As per the order dated 12th May 2025, the State Government of Rajasthan has implemented the new “Model Building Regulations-2025″ across all urban local body areas in the Rajasthan state.

Model Rajasthan Building Bye laws 2025

English translation with original Hindi content of Regulation 3 Urban Area of the Jaipur building bye laws 2025

Regulation 3  नगरीय क्षेत्र(Urban Area)–

 
The urban area is divided into five areas according to the areas described below.

नगरीय क्षेत्र को नीचे वर्णित क्षेत्रों के अनुसार पॉच क्षेत्रों में विभाजित  किया गया है

The residential area of the villages in the rural area falling under the urban area is managed by the Gram Panchayat

1. क्षेत्र एस-1 (Area S-1) नगरीय क्षेत्र के अतर्गत आने वाले ग्रामीण क्षेत्र के ग्रामों का आबादी क्षेत्र जो ग्राम पंचायत द्वारा प्रबन्धित है।

2 क्षेत्र एस-2 (Area S2) नगरीय क्षेत्र के अंतर्गत आने वाला चार दीवारी क्षेत्र।
Walled city areas falling under the urban area.

3. क्षेत्र एस-3 (Area S-3) नगरीय क्षेत्र के अंतर्गत स्थित चार दीवारी क्षेत्र को छोड़कर अन्य गैर योजनागत सघन आबादी क्षेत्र अथवा नगरीय क्षेत्र में सम्मिलित होने से पूर्व ग्राम पंचायत के अधीन रहा सघन आबादी क्षेत्र।
Barring Wall city areas located under the urban area, other non-plan dense populated residential area or densely populated residential area under Gram Panchayat before joining the urban area.

4. क्षेत्र एस-4 (Area S-4) इन विनियमों के प्रभाव में आने से पूर्व के स्वीकृत योजना क्षेत्र। 
Approved planned scheme areas before these regulations came into effect.

5. क्षेत्र एस-5 (Area S-5) विशिष्ट क्षेत्र / सड़के यथा सुरक्षा की दृष्टि से महत्वपर्ण स्थान व निषेध क्षेत्र, पुरातात्विक महत्व के संरक्षित स्थल, पर्यटन की दृष्टि से महत्वपूर्ण स्थल, झील संरक्षित क्षेत्र, अधिसूचित अभ्यारण्य क्षेत्र, हैरिटेज स्थल के आस-पास एवं पर्यावरण संवेदनशील क्षेत्र आदि संरक्षित क्षेत्र।

Special areas/roads such as places important from a security perspective, restricted zones, protected sites of archaeological significance, tourist destinations, protected lake areas, notified sanctuary zones, areas around heritage sites, and environmentally sensitive regions, etc., are considered protected areas.

6. क्षेत्र एस-6 (Area S-6) एस 1, एस-2, एस 3 एस-4 एस-5 को छोड़कर शेष समस्त नगरीय क्षेत्र ।
Remaining all urban areas except S1, S-2, S3 , S4 & S5 .

उपरोक्त वर्णित क्षेत्रों में भवन निर्माण स्वीकृति हेतु मापदण्ड :-

Standards for Building Construction Approval in the Above-mentioned Areas:

3.1 एस-1 क्षेत्रों में भवन विनियम 3.3 (2) के अनुसार मापदण्ड निर्धारित करते हुए भवन निर्माण स्वीकृति दी जा सकेंगी।

3.1 In S-1 areas, building construction approval shall be granted by determining the standards in accordance with Building Regulation 3.3(2).

3.2 एस-2 क्षेत्रों अर्थात् चार दीवारी क्षेत्र हेतु संबंधित स्थानीय निकाय द्वारा यदि पृथक से कोई मापदण्ड निर्धारित कर स्वीकृत किये हुये हो तो तदानुसार मापदण्ड रखते हुए भवन निर्माण स्वीकृति दी जा सकेंगी। चार दीवारी क्षेत्र हेतु स्थानीय निकाय द्वारा पृथक से मापदण्ड निर्धारित करते हुए राज्य सरकार की स्वीकृत्ति से लागू किये जा सकेंगे। चार दीवारी क्षेत्र हेतु पृथक से मापदण्ड निर्धारित नहीं किये जाने की अवस्था में भवन विनियम 3.3(2) के अनुसार मापदण्ड निर्धारित करते हुए भवन निर्माण स्वीकृति दी जा सकेंगी।

3.2 In S-2 areas, i.e., Walled City Areas, if any separate standards have been prescribed and approved by the concerned local body, then building construction approval shall be granted in accordance with those standards.
For Walled City Areas, if the local body prescribes separate standards, these may be implemented with the approval of the State Government.
In the absence of separately prescribed standards for Walled City Areas, building construction approval shall be granted by determining the standards in accordance with Building Regulation 3.3(2).

3.3 एस-3 क्षेत्रों (सघन आबादी क्षेत्र) में भवन निर्माण हेतु मानदण्ड :-

1. परम्परागत रूप से विकसित गैर नियोजित क्षेत्र, सघन आबादी क्षेत्रों, कच्ची बस्ती क्षेत्रों का निर्धारण हेतु संबंधित स्थानीय निकाय द्वारा सर्वे किया जायेगा तथा ऐसे गैर नियोजित क्षेत्र जिनमें नगर पालिका अधिनियम लागू होने से पूर्व अथवा इन भवन विनियमों के लागू होने से पूर्व 90 प्रतिशत से अधिक क्षेत्र में परम्परागत रूप से सघन आबादी विकसित हुई हो, की सूची उनकी सीमाओं का निर्धारण करते हुए, तैयार की जावेगी तथा उक्त सूची को संबंधित निकाय की मण्डल/बोर्ड बैठक में अनुमोदित करवाया जाकर समाचार पत्रों में प्रकाशित किया जायेगा। इसकी प्रति राज्य सरकार को प्रेषित की जावेगी। उक्त कार्यवाही इन भवन विनियमों के प्रभाव में आने के तुरंत पश्चात संबंधित स्थानीय निकाय द्वारा की जावेगी। यदि इन विनियमों के प्रभाव में आने से पूर्व किसी निकाय द्वारा संघन आबादी क्षेत्र निर्धारित हो तो उसे इन विनियमों के तहत संघन आबादी क्षेत्र माना जावेगा।

3.3 Standards for Building Construction in S-3 Areas (Densely Populated Areas):

1. The concerned local body shall conduct a survey to identify traditionally developed, unplanned areas, densely populated zones, and slum settlements.
   A list of such unplanned areas — where more than 90% of the area was traditionally densely populated before the implementation of the Municipal Act or before the enforcement of these building regulations — shall be prepared along with their boundary demarcations. The list (of densely populated, traditionally developed unplanned areas) shall be approved in the board/committee meeting of the concerned local body and then published in newspapers. A copy of the same shall be sent to the State Government. This process shall be undertaken by the concerned local body immediately after these building regulations come into effect. If any local body had already designated densely populated areas prior to the implementation of these regulations, those areas shall be considered as densely populated areas under these regulations.

इस प्रकार निर्धारित सघन आबादी क्षेत्रों हेतु सक्षम अधिकारी द्वारा मौके की स्थिति अनुसार भवन मानदण्ड व भवन रेखा निर्धारित करते हुए भवन निर्माण स्वीकृति दी जा सकेंगी। स्वीकृत योजनाओं के क्षेत्र को इन विनियम के अन्तर्गत सघन आबादी क्षेत्र नहीं माना जावेगा।

2. उक्त क्षेत्रों में मौजुदा भवन रेखा व क्षेत्र के आस-पास के स्वरूप, भवन रेखा सैटबेक इत्यादि को ध्यान में रखते हुए सैटबेक व ग्राउण्ड कवरेज का निर्धारण सक्षम अधिकारी द्वारा किया जा सकेगा अर्थात् आस-पास के क्षेत्र में यदि शून्य सैटबेक पर निर्माण हो तो शून्य सैटबेक रखते हुए शत प्रतिशत ग्राउण्ड कवरेज रखते हुए सक्षम अधिकारी द्वारा भवन निर्माण स्वीकृति निम्नानुसार प्रावधान रखते हुए दी जा सकेगीः-
सामने स्थित सडक की चौडाई
अधिकतम उँचाई एवं मंजिल
9 मीटर तक
10 मीटर (भूतल+2 मंजिल)
9 मीटर से अधिक
12.5 मीटर (भूतल +3 मंजिल)
(i) प्लिंथ (अधिकतम ऊँचाई 1.2 मी.) तथा स्टील्ट फ्लोर केवल पार्किंग हेतु प्रस्तावित करने पर स्टील्ट फ्लोर (अधिकतम ऊँचाई 3.5 मी.) उक्त ऊँचाई में शामिल नहीं होगी एवं स्टल्ट के ऊपर के तल को भू-तल माना जावेगा।
(ii) 9 मीटर व उससे अधिक चौडी सडको पर केवल भूतल पर व्यवसायिक गतिविधियाँ अनुज्ञेय होगी एवं ऊपर की मंजिलों पर केवल आवासीय / संस्थागत उपयोग हेतु ही निर्माण की स्वीकृति दी जा सकेगी।
(iii) भवन निर्माण हेतु इन विनियमों के अनुसार पार्किंग उपलब्ध करवाया जाना संभव नहीं हो तो संबंधित निकाय द्वारा बडे शहरों में 2 लाख रूपये प्रति ईसीयू एवं मध्यम एव लघु शहरों में 1 लाख रूपये प्रति ईसीयू शुल्क वसूल किया जावेगा। जिसका उपयोग संबंधित निकाय द्वारा सार्वजनिक पार्किंग विकास हेतु किया जावेगा।
(iv) ऐसी किसी वाणिज्यिक अथवा औद्योगिक गतिविधि यथा थोक व्यापार, गोदाम,
ज्वलनशील पदार्थ भण्डारण आदि हेतु स्वीकृति नहीं दी जा सकेगी, जिनके कारण भारी
वाहनों का आवागमन होता हो या ध्वनि प्रदूषण या यातायात प्रभावित होने की संभावना
होती हो अथवा क्षेत्र के निवासियों की सुरक्षा को खतरा उत्पन्न होता हो।
(v) उपरोक्त तालिका में उल्लेखित ऊँचाई / मंजिलों से अधिक ऊँचाई / मंजिल प्रस्तावित होने पर अथवा सम्पूर्ण भवन वाणिज्यिक उपयोग हेतु प्रस्तावित किये जाने पर विनियम-3.6 के अनुसार एस-6 क्षेत्र हेतु प्रस्तावित सैटबेक, बी.ए.आर., भू-आच्छादन

For such designated densely populated areas, the competent authority may approve building construction by determining building standards and the building line according to the site conditions. Areas falling under approved planning schemes shall not be considered as densely populated areas under these regulations.

2. In these areas, considering the existing building line, the surrounding built form, setbacks, and ground coverage, the competent authority may determine appropriate setbacks and ground coverage. That is, if buildings in the surrounding area are constructed with zero setbacks, then building construction approval may be granted by the competent authority with 100% ground coverage and zero setback, subject to the following provisions:

Width of Front Road	Maximum Height and Number of Floors
Up to 9 meters	10 meters (Ground + 2 Floors)
More than 9 meters	12.5 meters (Ground + 3 Floors)

(i) If the plinth (maximum height 1.2 m) and stilt floor are proposed exclusively for parking, the stilt floor (maximum height 3.5 m) shall not be counted in the total building height. The floor above the stilt will be considered the ground floor.

(ii) On roads of 9 meters or more in width, commercial activities shall be permitted only on the ground floor, while the upper floors may only be used for residential/institutional purposes.

(iii) If it is not feasible to provide parking as per these regulations, the concerned local body shall charge a fee of ₹2,00,000 per ECU in major cities and ₹1,00,000 per ECU in medium and small towns. This amount shall be used by the local body for developing public parking facilities.

(iv) Approval shall not be granted for any commercial or industrial activity such as wholesale trade, warehouses, or storage of inflammable materials that may cause the movement of heavy vehicles, generate noise pollution, affect traffic, or pose a threat to the safety of residents in the area.

(v) If the height or number of floors proposed exceeds those mentioned in the above table, or if the entire building is proposed for commercial use, then the setback, FAR (Floor Area Ratio), and ground coverage shall be as per Regulation 3.6, applicable to S-6 areas.

एवं अन्य समस्त प्रावधान यथा पार्किंग आदि रखते हुए भवन निर्माण स्वीकृति दी जा सकती है।
(vi) एस-3 क्षेत्रों में यदि किसी सडक के मार्गाधिकार में वृद्धि किया जाना प्रस्तावित है तथा विद्यमान निर्माण को पूर्णतः ध्वस्त किया जाकर इन विनियमों के तहत नया भवन प्रस्तावित किया जाने पर प्रस्तावित सडक मार्गाधिकार हेतु सड़क केन्द्र से तदानुसार भूमि सर्मपण किये जाने के पश्चात भवन निर्माण स्वीकृति दी जा सकेगी। अन्यथा विद्यमान भवन रेखा के अनुरूप निर्माण स्वीकृति दी जा सकेगी।
3.4 एस-4 क्षेत्र (पूर्व स्वीकृत योजना क्षेत्रो) में भवन निर्माण हेतु मानदण्ड :-

1. पूर्व स्वीकृत योजना के रिक्त भूखण्ड/निर्मित भवन को ध्वस्त कर नवीन निर्माण प्रस्तावित किये जाने पर :-
   (i) इन भवन विनियम के जारी होने से पूर्व स्वीकृत योजनाओं के भूखण्डों पर वर्तमान में भवन निर्माण प्रस्तावित किये जाने पर योजना मानचित्र / भूखण्ड के स्थल मानचित्र में दर्शित सैटबैक तदानुसार ही रखे जाने अनिर्वाय होगे।
   (ii) भूखण्ड के स्थल मानचित्र में अंकित एफ.ए.आर/बी.ए.आर. को मानक एफ.ए.आर/बी. ए.आर माना जाकर अतिरिक्त प्रस्तावित बी.ए.आर. पर नियमानुसार बेटरमेंट लेवी देय होगी।
   (iii) भू-आच्छादन, ऊँचाई एवं अन्य समस्त तकनीकी मापदण्ड इन विनियम के अनुसार रखे जाने होंगे।
2. पूर्व में जारी एकल पट्टे के रिक्त भूखण्ड / निर्मित भवन को ध्वस्त कर नवीन निर्माण प्रस्तावित किये जाने पर :-
   (i) इन भवन विनियम के जारी होने से पूर्व स्वीकृत एकल पट्टे के भूखण्डों पर वर्तमान में भवन निर्माण प्रस्तावित किये जाने पर एकल भूखण्ड के स्थल मानचित्र में सड़क की ओर दर्शित सैटबैक को यथावत रखते हुऐ अन्य सैटबैक इन विनियमों के अनुसार रखे जा सकेंगे।
   (ii) भूखण्ड के स्थल मानचित्र में अंकित एफ.ए.आर/बी.ए.आर. को मानक एफ.ए.आर/बी. ए.आर माना जाकर अतिरिक्त प्रस्तावित बी.ए. आर. पर नियमानुसार बेटरमेंट लेवी देय होगी।
   (iii) भू-आच्छादन, ऊँचाई एवं अन्य समस्त तकनीकी मापदण्ड इन विनियम के अनुसार रखे जाने होंगे।
3. पूर्व स्वीकृत व्यावसायिक योजना जिनमें टाईप डिजाईन निर्धारित हो :-
   जिन व्यावसायिक योजनाओं में टाईप डिजाईन निर्धारित है, उनमें टाईप डिजाईन के आधार पर ही निर्माण स्वीकृति दी जावेगी। यदि ऐसी पुरानी योजनाओं में वर्तमान परीपेक्ष्य में नवीन निर्माण किया जाना प्रस्तावित हो तो ऐसी योजनाओं का पुर्नविकास प्लान (Re-development Plan) तैयार किया जाकर ही तदानुसार नवीन भवन निर्माण स्वीकृतियां जारी की जानी होगी। एकल रूप में टाईप डिजाईन से भिन्न स्वीकृति नहीं दी जायेगी।
4. पूर्व में नीलामी द्वारा विक्रय किये गये भूखण्डों पर वर्तमान में भवन निर्माण प्रस्तावित किये जाने पर :-
   (i) नीलामी का भूखण्ड किसी योजना का भाग होने पर योजना/भूखण्ड के स्थल मानचित्र में दर्शित सैटबैक तदानुसार ही रखे जाने अनिर्वाय होगे।
   (ii) नीलामी द्वारा विक्रय किये गये एकल भूखण्डों पर सामने का सैटबैक नीलामी के समय प्रस्तावित अनुसार एवं अन्य ओर के सैटबैक इन विनियमों के अनुसार रखे जाने होंगे।
   (iii) नीलामी में देय एफ.ए.आर/बी.ए.आर से अधिक इन विनियम के अनुसार एफ.ए. आर/बी.ए.आर प्रस्तावित किये जाने पर बेटरमेंट लेवी देय होगी।
   (iv) भू-आच्छादन, ऊँचाई आदि इन विनयम के अनुसार रखे जाने होंगे।
   (v) यदि किसी भूखण्ड पर नीलामी की शर्तों में जिन मापदण्डों का उल्लेख नहीं किया गया हो उन्हे इन विनियम के अनुसार रखे जाने होंगे।
5. पूर्व स्वीकृत विशिष्ट योजनाओं के रिक्त भूखण्ड / निर्मित भवन को ध्वस्त कर नवीन निर्माण / संशोधन / विस्तार प्रस्तावित किये जाने पर :-
   पूर्व स्वीकृत विशिष्ट योजनाऐं जैसे जयपुर की विद्याधर नगर योजना, राजस्थान आवासन मण्डल की राजआंगन योजना, जोधपुर की शास्त्री नगर योजना आदि जिसके लिए विशिष्ट वास्तुविदिक मापदण्ड संबंधित स्थानीय निकाय द्वारा निर्धारित हो, उन योजनाओं में संबंधित विशिष्ट वास्तुविदिक मापदण्ड ही लागू होंगे।
6. पूर्व स्वीकृत योजनाओं / एकल भूखण्ड के स्थल मानचित्र में मापदण्ड दर्शित नहीं होने पर :-
   इन भवन विनियम के जारी होने से पूर्व स्वीकृत योजनाओं/एकल भूखण्डों में सैटबैक, भू-आच्छादन, ऊँचाई, एफ.ए.आर/बी.ए. आर. आदि किसी मापदण्ड या मापदण्डों का उल्लेख/निर्धारण नहीं हो तो जिन मापदण्डों का उल्लेख नहीं है वो सभी मापदण्ड इन भवन विनियमों के मापदण्डों के अनुसार देय होंगे।
7. पूर्व नियमों के अनुसार निर्मित भवन में संशोधन / विस्तार चाहे जाने पर :-
   पूर्व मे निर्मित भवन में संशोधन /विस्तार चाहे जाने पर तत्समय प्रचलित नियमों / प्रावधानों के आधार पर ही भवन निर्माण स्वीकृति जारी की जानी होगी। यदि पूर्व मे निर्मित भवन में वर्तमान भवन विनियम के अनुसार संशोधन / विस्तार प्रस्तावित हो तो समस्त प्रावधान इन विनियम के अनुसार ही रखे जाने होगें।

…and building construction approval may be granted while ensuring compliance with all other applicable provisions, such as parking, etc.

(vi) In S-3 areas, if the right of way (ROW) of a road is proposed to be increased, and an existing building is to be completely demolished and reconstructed under these regulations, building construction approval shall be granted only after surrendering the required land from the center of the proposed road. Otherwise, construction approval shall be given in accordance with the existing building line.

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3.4 Standards for Building Construction in S-4 Areas (Previously Approved Planning Areas):

1. For vacant plots or constructed buildings to be demolished for new construction in previously approved plans:

(i) For plots in previously approved plans where construction is now proposed, the setbacks shown in the layout/site plan of the plot must be strictly followed.

(ii) The FAR/BAR (Floor Area Ratio/Building Area Ratio) mentioned in the plot’s site plan shall be treated as the standard FAR/BAR. Any proposed additional FAR/BAR will require payment of betterment levy as per the regulations.

(iii) Ground coverage, height, and all other technical parameters must comply with these building regulations.

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2. For vacant plots or buildings under previously issued individual leases that are proposed for demolition and new construction:

(i) For such individually leased plots, the front setback as shown in the site plan at the time of lease shall be maintained, and other setbacks may be as per these regulations.

(ii) The FAR/BAR mentioned in the site plan shall be treated as the standard. Additional proposed FAR/BAR will require betterment levy as per the rules.

(iii) Ground coverage, height, and all technical standards must follow these regulations.

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3. In previously approved commercial schemes where type designs are specified:

In such schemes, building construction approval shall only be granted based on the specified type design. If new construction is proposed in the current context within these older schemes, a Redevelopment Plan must be prepared, and building approval will only be issued accordingly. Individual approval deviating from the type design shall not be granted.

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4. For plots sold via auction where construction is now proposed:

(i) If the auctioned plot is part of a planning scheme, the setbacks shown in the scheme/layout/site plan must be strictly followed.

(ii) For individually auctioned plots, the front setback must follow the one proposed at the time of auction, while other setbacks shall comply with these regulations.

(iii) If FAR/BAR proposed exceeds the one granted during the auction, betterment levy shall be payable as per these regulations.

(iv) Ground coverage, height, etc., shall be as per these building regulations.

(v) If any construction standards were not specified in the auction terms, they must follow these building regulations.

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5. For vacant plots or constructed buildings in previously approved special schemes (e.g., Vidyadhar Nagar in Jaipur, Raj Aangan by Rajasthan Housing Board, Shastri Nagar in Jodhpur) where reconstruction/modification/extension is proposed:

The special architectural standards prescribed by the concerned local authority for such schemes shall apply.

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6. When standards are not mentioned in site plans of previously approved plans or individual plots:

If setbacks, ground coverage, height, FAR/BAR, or any other standard is not specified in previously approved plans or individual plot site plans, such standards shall be governed by these building regulations.

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7. For modification/extension in previously constructed buildings under old rules:

If modification/extension is desired in buildings constructed under previous rules, approval shall be granted based on the regulations that were in force at the time. However, if the proposed modification/extension is as per the current building regulations, then all applicable provisions under these current regulations must be complied with.

8. पूर्व की स्वीकृत किसी परियोजना का निर्माण विभिन्न चरणों में प्रस्तावित होने पर :-
   पूर्व कीं स्वीकृत किसी परियोजना का निर्माण विभिन्न चरणों में प्रस्तावित होने पर एक चरण पूर्व में लागू विनियमों के तहत अनमोदित होने पर अगले चरण की भवन निर्माण स्वीकृति इन भवन विनियम के अनुसार दी जा सकेगी।
9. इन भवन विनियमों के जारी होने से पूर्व आवेदित प्रकरणों में:-
   (i) इन भवन विनियमों के जारी होने से पूर्व स्थानीय निकायों में आवेदित भवन मानचित्र अनुमोदन के प्रकरण पूर्व नियमों के प्रावधानों के अनुसार अथवा आवेदक द्वारा पुनः आवेदन प्रस्तुत करने पर इन विनियमों के अंतर्गत निस्तारित किये जा सकेगे। लेकिन जिन प्रकरणों में नगरीय निकाय द्वारा मांग पत्र जारी नहीं किया गया है उन प्रकरणों में इन विनियमों के तहत समस्त शुल्क लेय होगें
   (ii) इन भवन विनियमों के जारी होने से पूर्व यदि एमपैनल्ड अर्किटेक्ट द्वारा स्थानीय निकाय में भवन विनियम अनुसार सम्पूर्ण राशि जमा करवाई जाकर स्वीकृति जारी की जा चुकी है तो ऐसे प्रकरणों में पूर्व भवन विनियम अनुसार स्वीकृत भवन मानचित्र मान्य होगें अन्यथा इन विनियमों के जारी होने की तिथि से ही पंजीकृत आर्किटेक्ट द्वारा इन भवन विनियमों के अनुसार ही भवन मानचित्र स्वीकृति दी जावेगी।
   नोट :-
   (i) किसी भूखण्ड के पूर्व में जारी स्थल मानचित्र में उल्लेखित किसी भी मापदण्ड में परिवर्तन प्रस्तावित होने पर तदानुसार संशोधित स्थल मानचित्र जारी किया जाना होगा तत्पश्चात ही भवन मानचित्र अनुमोदन की कार्यवाही की जा सकेगी।
   (ii) राजस्थान रियल एस्टेट (डवलपमेन्ट एण्ड रेगुलेशन) रूल्स-2017 के अन्तर्गत पंजीकृत परियोजनाओं में संशोधन हेतु आवेदन करने पर संबंधित नियमों की अनुपालना सुनिश्चित करनी होगी।
   (iii) उपरोक्तानुसार प्रकरणों में भवन मानचित्र अनुमोदन/भवन निर्माण स्वीकृति दिये जाने पर समस्त शुल्क इन भवन विनियम / राज्य सरकार द्वारा समय-समय पर जारी आदेशों के अनुसार देय होंगे।

3.5 एस-5 क्षेत्र (विशेष क्षेत्रो) में भवन निर्माण हेतु मानदण्ड :-1. विशेष क्षेत्रों में भवन निर्माण किये जाने पर –
विशिष्ट क्षेत्रों यथा सुरक्षा की दृष्टि से महत्वपर्ण स्थानों व निषेध क्षेत्रों, पुरातात्विक महत्व के संरक्षित स्थलों, पर्यटन की दृष्टि से महत्वपूर्ण स्थलों, झील संरक्षित क्षेत्र, अधिसूचित अभ्यारण्य क्षेत्रो, हैरिटेज स्थलों के आस-पास एवं पर्यावरण संवेदनशील क्षेत्रों आदि संरक्षित क्षेत्रों जिनके लिए केन्द्र / राज्य सरकार / स्थानीय निकाय द्वारा पृथक से भवन की संरचना, अभिकल्पन, डिजाईन, ऊँचाई आदि हेतु मानदण्ड निर्धारित किये गये है, ऐसे क्षेत्रों में उक्त मानदण्ड इन भवन विनियमों के प्रावधानों से सर्वोपरी होगे, तथा ऐसे संरक्षित क्षेत्रों में केन्द्र/राज्य सरकार द्वारा निर्धारित मानदण्डों के अनुसार ही स्वीकृति दी जा सकेगी, इनमें राज्य सरकार की स्वीकृति से संशोधन किया जा सकेगा। स्थानीय निकाय के प्रस्ताव पर ऐसे क्षेत्रों का निर्धारण एवं उनके लिए विशिष्ट मापदण्डो का निर्धारण राज्य सरकार द्वारा किया जा सकेगा। इस प्रकार विर्निदिष्ट क्षेत्रों में भवन निर्माण स्वीकृति राज्य सरकार द्वारा स्वीकृत इन विशिष्ट मापदण्डों के अनुसार ही दी जा सकेगी।

विशेष सडको पर भवन निर्माण किये जाने पर –
विशिष्ट सडको का निर्धारण स्थानीय निकाय की अभिशंषा पर राज्य सरकार द्वारा किया जा सकेगा। इस प्रकार विर्निदिष्ट क्षेत्रों में भवन निर्माण स्वीकृति राज्य सरकार द्वारा स्वीकृत विशिष्ट मापदण्डों के अनुसार दी जावेगी तथा इन मानदण्डों में विशेष परिस्थितियों में शिथिलता राज्य सरकार के स्तर दी जा सकेगी। पूर्व में यदि किसी निकाय में विशिष्ट सड़को का निर्धारण व मापदण्डों का निर्धारण किया गया हो तो उक्त निर्धारित मापदण्ड निर्धारित रहेंगे, इनमें राज्य सरकार की स्वीकृति से संशोधन किया जा सकेगा।

आर्मी कन्टोनमेन्ट एरिया के समीप भवन निर्माण किये जाने पर –
रक्षा मंत्रालय द्वारा रक्षा संस्थापन / स्थापना (Defence Establishments/Installations) के निकट स्थानीय मिलट्री ऑथोरिटी से अनापत्ति प्रमाण पत्र (NOC) प्राप्त करने के संबंध में राज्य के नगरीय क्षेत्रों में स्थित रक्षा संस्थापन / स्थापना (Defence Establishments/ Installations) की सीमा से 500 मीटर तक की परिधि क्षेत्र में निर्माणों की स्वीकृति बाबत् रक्षा मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा जारी आदेशों एवं उनके क्रम में राज्य सरकार द्वारा जारी समय-समय पर आदेशों के अनुसार कार्यवाही की जावेगी।
नोटः- विशेष क्षेत्रो/ सड़कों पर निर्धारित मापदण्डों के अतिरिक्त जिन मापदण्डों का उल्लेख नहीं है वो सभी मापदण्ड इन भवन विनियमों के अनुसार देय होंगे।
3.6 एस-6 क्षेत्र अर्थात् एस-1, एस-2, एस-3, एस-4 व एस-5 को छोडकर शेष समस्त नगरीय क्षेत्र व नई प्रस्तावित योजनाओं में भवन निर्माण हेतु मानदण्ड :-
एस-6 क्षेत्र अर्थात् एस-1, एस-2, एस-3, एस-4 व एस-5 को छोडकर शेष समस्त नगरीय क्षेत्र व नई प्रस्तावित योजनाओं में इन भवन विनियमों के तहत निर्धारित मानदण्डों के अनुसार प्रावधान रखते हुए स्वीकृति दी जा सकेगी। किसी विशिष्ट योजना हेतु योजना अनुमोदित करते समय इन विनियमों के प्रावधानों, से भिन्न मानदण्ड राज्य सरकार की स्वीकृति से निर्धारित किये जा सकेंगे।

8. Construction in Phases of a Previously Approved Project:

If the construction of a previously approved project is proposed in multiple phases, and one phase has been approved under previously applicable regulations, the next phase may be approved under the current building regulations.

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9. In cases applied for prior to the issuance of these building regulations:

(i) Cases for building plan approval that were submitted to local bodies before the issuance of these building regulations may be processed either:

• According to the provisions of the earlier regulations, or
• Under these current regulations, if the applicant submits a fresh application.
  However, in cases where a demand note was not issued by the urban local body, all fees shall be payable as per these current regulations.

(ii) If prior to the issuance of these regulations, an empanelled architect had deposited the entire amount as per building regulations with the local body and approval had been granted, then such approved building plans shall be considered valid under previous regulations.
Otherwise, from the date of implementation of these regulations, approvals shall be issued only under these regulations by a registered architect.

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Note:

• (i) If any parameter mentioned in a previously issued site plan of a plot is proposed to be changed, a revised site plan shall first be issued, and only then the building plan may be approved.
• (ii) For modifications in registered real estate projects under the Rajasthan Real Estate (Development and Regulation) Rules, 2017, compliance with those rules shall be mandatory.
• (iii) All fees for approval of building plans or construction in such cases shall be payable as per these building regulations and any orders issued by the State Government from time to time.

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3.5 Standards for Building Construction in S-5 Areas (Special Areas):

1. Construction in Special Areas:

For special areas such as:

• Security-sensitive zones,
• Prohibited areas,
• Archaeological protected sites,
• Important tourist locations,
• Protected lake zones,
• Notified sanctuaries,
• Heritage sites, and
• Environmentally sensitive areas,

where the Central/State Government or Local Authority has specified separate norms for structure, design, height, etc., such specific standards shall prevail over these building regulations.
Building approvals shall be granted only as per those special standards.
Amendments may be made only with the State Government’s approval.
Identification of such areas and formulation of specific standards will be done by the State Government based on the local authority’s proposal.
Building approvals in such designated areas shall follow only the government-approved special standards.

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2. Construction along Special Roads:

Designation of special roads shall be done by the State Government on the recommendation of the local authority.
Building approval on such roads will follow specific standards approved by the State Government, and relaxation under special circumstances may be allowed only at the State Government level.
If standards for such special roads have already been defined by any authority, those shall remain applicable unless modified by the State Government.

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3. Construction near Army Cantonment Areas:

For areas within 500 meters of Defence Establishments/Installations in urban areas of the state, construction approvals shall be governed by:

• The orders of the Ministry of Defence, Government of India, and
• Related orders issued by the State Government from time to time.

Note: For special areas/roads, all unspecified standards shall be governed as per these building regulations.

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3.6 S-6 Areas: Standards for Building Construction in Remaining Urban Areas and New Proposed Schemes:

In S-6 areas—meaning all urban areas and new proposed schemes excluding S-1 to S-5—approvals shall be granted as per the standards defined in these building regulations.

For any special scheme, standards different from these regulations may be specified with the approval of the State Government at the time of scheme approval.

Regulation 4. भवन निर्माण की श्रेणियां एवं मापदण्ड ( Categories and Standards for Building Construction )

4.2 भवन निर्माण के मापदण्ड (Building Construction Standards: )

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